Главная http://sig-company.ru/
+7 (812) 600 55 77
Заказать обратный звонок

Навигация

ЗАДАТЬ ВОПРОС
Коммерческая недвижимость
Что такое коммерческая недвижимость и каковы особенности ее оценки?

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, способная приносить доход своему владельцу. Таким доходом является, например, арендная плата (рента) – доход, получаемый собственником-арендодателем от сдачи недвижимости в наем арендатору.

Коммерческая недвижимость обычно классифицируется следующим образом:

  • Торговая недвижимость, то есть отдельно стоящие здания и встроенные помещения, предназначенные для размещения объектов торговли: магазинов, супермаркетов, гипермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров и т.п.
  • Офисная (деловая) недвижимость, то есть отдельно стоящие здания и встроенные помещения, предназначенные для размещения офисных объектов: офисных и административных помещений, бизнес-центров и т.п.
  • Складская недвижимость, то есть отдельно стоящие здания и встроенные помещения, предназначенные для размещения складски х объектов: складов и хранилищ.
  • Гостиничная недвижимость, то есть отдельно стоящие здания и встроенные помещения, предназначенные для размещения гостиничных объектов торговли: гостиниц, отелей, апарт-отелей, хостелов и т.п.

Оценка коммерческой недвижимости (доходным подходом) основывается на расчете чистого операционного дохода, который способен приносить объект оценки, и капитализации этого дохода (в форме прямой капитализации или в форме дисконтирования денежных потоков).

Первоначально оценщик рассчитывает потенциальный валовой доход, то есть сумму, которую способен принести объект оценки, сдаваемый по рыночным ставкам. Для этого оценщик изучает рынок подобных объектов (изучает аналоги объекта оценки) и определяет тот максимальный уровень арендной платы, по которой можно сдать данный объект (рыночный уровень арендной платы). Обычно, уровень арендной платы измеряется в руб./кв.м/мес. Исходя из этих данных, оценщик рассчитывает годовую сумму арендной платы, которую может принести объект.

Далее, потенциальный валовой доход корректируется на потери от недозагрузки объекта и неплатежей, определяя действительный валовой доход.

После этого оценщик рассчитывает суммы постоянных и переменных затрат, включая затраты на текущую эксплуатацию и ремонт объекта, страхование, маркетинг, налоги и т.д. В зависимости от принятой в регионе структуры арендной ставки особым образом учитываются коммунальные платежи. Вычитая из действительного валового дохода затраты, оценщик определяет чистый операционный доход.

Далее оценщик рассчитывает коэффициент капитализации (или ставку дисконтирования), который является, по сути, принятой на рынке ставкой доходности от вложений в подобные объекты, который будет использоваться в расчете стоимости объекта.

Заключительным этапом определения стоимости является итоговый расчет стоимости объекта, исходя из определенных ранее чистого операционного дохода и коэффициента капитализации

adamant
arsenal
bfa
bspb
eurodon
gazprombank
goz
granit
mts
raiffaisen
rgc
rossiya
sber
tek
vneshekonombank
vtb