Warning: sizeof(): Parameter must be an array or an object that implements Countable in /var/www/ocenkasig/data/www/ocenkasig.ru/classes/system/subsystems/selector/executor.php on line 11
Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга I квартал 2016 года
Главная / Новости / Новости / Обзор рынка офисной недвижимости...
14.04.2016

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга I квартал 2016 года

Общие выводы
Наибольший объём ввода офисных площадей в I кв. 2016 году пришёлся на Центральный район, где завершилось строительство корпуса №1 комплекса «Невская ратуша», изначально предназначенного для размещения комитетов Смольного.

К концу 2016 года заявлено завершение строительства 16 бизнес-центров, однако процесс реализации некоторых из них в течение 2015 года существенно замедлился,
что ставит под вопрос возможность завершения этих проектов в срок.
При этом продолжают стартовать новые проекты: к крупнейшим объектам, получившим разрешение на строительство в I кв. 2016 года можно отнести бизнес-центр компании «РМ-Эстейт» на пересечении ул. Тельмана и Октябрьской наб., а также МФК компании «Пирамида-Д» на пр. Обуховской Обороны, 120, лит. ЕА.

Уровень вакансии по результатам I квартала 2016 года существенно не изменился, показав рост на 0,4%, что в основном связано с выходом новых площадей на рынок,
а также с заключением договора по аренде БЦ «Фландрия Плаза» на новых условиях.

Запрашиваемые ставки аренды в среднем по городу оставались стабильными, показав рост среднего значения на 0,5%. Для бизнес-центров класса А величина показателя составила около 1 325 руб./ кв. м./ мес. и 965 руб. / кв. м. / мес. для объектов класса В (включая ОР, не включая НДС).
Предложение
В I квартале 2016 году разрешение на ввод в эксплуатацию получили 5 качественных объектов офисного назначения суммарной арендопригодной площадью около 100 000 кв. м. Крупнейшим объектом стал корпус №1 в составе комплекса «Невская ратуша», изначально предназначавшийся для размещения подразделений Администрации Санкт-Петербурга. На текущий момент по объекту идут обсуждения о возможном размещении в нём других арендаторов, поскольку бюджет города может оказаться не готов к выкупу завершённого строительством корпуса.

Также разрешение на ввод в эксплуатацию получили: бизнес-центр №2 в составе выставочного центра «ЭкспоФорум», вторая очередь БЦ «Мегапарк», а также бизнес-центр «Перспектива» в составе проекта КОТ «На Царскосельских холмах». Завершилась реконструкция бывшего офиса компании «Лукойл». Детальная информация по наиболее крупным бизнес-центрам, получившим разрешение на ввод в эксплуатацию в течение
I кв. 2016 года, представлена в таблице ниже (Таблица 1), их расположение на карте Санкт-Петербурга показано на рисунке ниже (Рисунок 1).

Наибольший объём ввода офисных площадей в I кв. 2016 года пришёлся на Центральный район: около 75% суммарной арендопригодной площади, решающий вклад внёс корпус «Невской ратуши». Пушкинский район занял второе место по итогам
I квартала за счёт бизнес-центра в «ЭкспоФоруме» и БЦ «Перспектива» (Рисунок 1).

Лидером по объёму строящихся офисных площадей является Приморский район, где продолжает реализовываться проект строительства БЦ «Лахта Центр», а также ряд других менее крупных объектов. На втором месте находится Московский район, где ведётся строительство нескольких бизнес-центров, например, БЦ Fort Tower, БЦ на Варшавской ул. и др. Центральный и Московский районы располагают наибольшим объёмом действующих офисных площадей высокого качества (Рисунок 2).

На 2016 год намечено открытие около 16 качественных объектов офисного назначения (Таблица 2), однако в сложившихся экономических условиях не все проекты могут быть реализованы в соответствии с ожиданиями. Так, например, на неопределённый срок отложено открытие бизнес-центра компании Renaissance на ул. Смолячкова, создание которого приостановилось на этапе внутренней отделки, замедлилось строительство объекта на Лиговском пр.,266, строительство БЦ «Морская столица». Расположение объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2016 году, на карте Санкт-Петербурга показано на рисунке ниже (Рисунок 3).

Несмотря на замедление или приостановление строительства некоторых бизнес-центров, стартует ряд новых проектов по созданию офисных объектов. В декабре 2015 года компании Renaissance удалось получить разрешение на строительство бизнес-центра на Введенском канале, 4.

В течение I кв. 2016 года было выдано разрешение на строительство коммерческо-делового комплекса площадью около 17 тыс. кв. м на Стародеревенской ул., 11, корп. 2. Там будет реконструирован и надстроен цех Института энергетических технологий.

Компанией «РМ-Эстейт» получено разрешение на строительство высотного бизнес-центра общей площадью около 52 000 кв. м на пересечении улицы Тельмана и Октябрьской набережной.

Компания «Пирамида-Д» получила разрешение на строительство объекта на пр. Обуховской Обороны, 120, лит. ЕА, где будет построен многофункциональный комплекс «Тайм» высотой около 100 м, в состав которого войдёт бизнес-центр.

Офисно-жилые комплексы будут построены на пр. Энергетиков, 4, корп. 1 и на Среднем пр., 87, лит. М. Продолжается реализация проекта на ул. Грибалёвой, 9. Там завершился снос промышленных зданий и осуществлена подготовка площадки для строительства бизнес-центра.
Спрос

По итогам I кв. 2016 года средний уровень вакансии в бизнес-центрах классов А и В составил 13,5% округлённо (около 354 тыс. кв. м. арендопригодной площади).

Процент свободных площадей в бизнес-центрах класса А составил по итогам I кв. 2016 года около 14,9%. Уровень вакансии по этому классу мог составить около 13,1%
(на 1,7% ниже, чем в конце 2015 года), в случае аренды бизнес-центра «Фландрия Плаза» структурами компании «Газпром» целиком, как планировалось в 2015 году. Однако на тот момент сделка не состоялась, условия соглашения изменились, и в I кв. 2016 года нефтегазовая компания арендовала только 14 500 кв. м в составе бизнес-центра.

По классу В уровень вакансии по итогам I кв. 2016 года составил около 12,6%. Рост значения показателя с конца 2015 года на 0,5% в первую очередь связан с открытием двух новых бизнес-центров в данном классе: БЦ «Мегапарк», 2 оч. и БЦ «Перспектива».

По уровню вакансии в процентном измерении лидирует Пушкинский район (около 40%) в связи с открытием там новых бизнес-центров, однако в абсолютном выражении эта величина не так значительна – около 6,5 кв. м. На втором месте находится Выборгский район, основная доля вакантных площадей которого приходится на открытый в III кв. 2015 года БЦ «Мезон плана». Существенный уровень вакансии в Московском районе в абсолютном измерении в первую очередь связан с довольно высокими объёмами свободных площадей в БЦ «Лидер Тауэр», а также в БЦ «Фландрия Плаза». (Рисунок 4).

В I кв. 2016 года достаточно активно новые офисы занимали компании, относящиеся к сфере оказания профессиональных услуг (компании по организации тренингов и дополнительного образования, проектные компании и т.п.), а также компании сферы торговли (поставщики различных товаров), производства и IT-компании. В основном спросом пользовались некрупные офисные блоки площадью 100-300 кв. м.
Коммерческие условия
В целом по рынку запрашиваемые ставки аренды по итогам I квартала 2016 года остались стабильными. В среднем по городу запрашиваемая ставка аренды показала рост на 0,5% округлённо и составила около 1 085 руб. / кв. м./ мес. без НДС с ОР.

Рост величины показателя по классу А на 1% (до 1 325 руб. / кв. м./ мес. без НДС с ОР) в основном вызван увеличением запрашиваемой ставки в некоторых крупных бизнес-центрах, где остались вакантными лишь отдельные небольшие офисы. Без учёта таких объектов средняя ставка по городу сохранилась на уровне конца 2015 года. В некоторых объектах класса А, в основном некрупных, наблюдалось снижение запрашиваемой ставки аренды, что связано либо с ростом вакансии на объекте, либо с уходом из предложения более дорогих офисных блоков в составе бизнес-центра.

Запрашиваемая ставка аренды по бизнес-центрам класса В показала рост в среднем на 0,4% за I кв. 2016 года и составила около 965 руб. / кв. м./ мес. без НДС с ОР. В ряде бизнес-центров, где остались незанятыми либо высвободились небольшие офисные блоки, запрашиваемые ставки выросли по сравнению с концом 2015 года. При этом в отдельных бизнес-центрах величина запрашиваемых ставок несколько снизилась.

Наиболее высокие средние запрашиваемые ставки аренды отмечаются в Центральном районе – около 1 325 руб. / кв. м. / мес. (включая ОР, не включая НДС), а также в Петроградском районе – около 1 145 руб. и в Московском районе – около 1 130 руб. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды и средние уровни заполняемости бизнес-центров по районам на карте Санкт-Петербурга представлены ниже (Рисунок 5).

Наши преимущества