Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга II квартал 2016 года

Общие выводы
Во II кв. 2016 года были введены в эксплуатацию два качественных объекта офисного назначения: второй бизнес-центр в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум», а также здание второй очереди бизнес-центра «Лахта».
Среди объектов офисного назначения, получивших разрешение на строительство во II квартале 2016 года, стоит отметить бизнес-центр Renaissance Crystal на наб. реки Пряжки, новый бизнес-центр в составе МФК «На Царскосельских холмах» в Пушкинском районе, а также 16-этажный БЦ «Охта Плаза» на Магнитогорской улице.
Уровень вакансии по итогам II квартала 2016 года показал снижение приблизительно на 1% в основном за счёт заполнения недавно построенных офисных объектов, а также в связи выходом на рынок заполненного бизнес-центра в составе Экспофорума.
Запрашиваемые ставки аренды в прошедшем квартале в среднем по городу оставались стабильными. При этом средняя запрашиваемая ставка по классу А сохранилась на уровне I квартала 2016 года: 1 325 руб./ кв. м./ мес., а по классу В показала снижение приблизительно на 1% и составила около 955 руб. / кв. м. / мес. (включая ОР, не включая НДС).
Предложение
Во II квартале 2016 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили два качественных бизнес-центра: офисное здание в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум» (общая площадь 14 860 кв.м) и 2-я очередь БЦ «Лахта» (общая площадь 12 840 кв.м), а также два небольших объекта офисного назначения в Невском районе Санкт-Петербурга (Таблица 1).
Таблица 1 Объекты офисного назначения, введённые в эксплуатацию во II кв. 2016 года

Расположение введённых в эксплуатацию офисных объектов на карте Санкт-Петербурга представлено ниже (Рисунок 1).
Рисунок 1    Расположение офисных объектов, введенных в эксплуатацию во II кв. 2016 года, с распределением суммарного объёма арендопригодных площадей, %

Компания Renaissance Development (ООО «Десна Риал Эстейт») в начале июня получила разрешение на строительство бизнес-центра Renaissance Crystal на набережной реки Пряжки, участок 18, (севернее дома 7а, литера А). По проекту общая площадь объекта составит около 12 200 кв. м (№1 на карте ниже).
Компания «Терминал ресурс» получила разрешение на строительство нового офисного объекта в составе МФК «На Царскосельских холмах» в Пулковском на участке 355. Общая площадь объекта составит около 21 000 кв.м (№2 на карте ниже).
В середине апреля ООО «Аксис» получило разрешение на строительство бизнес-центра «Охта Плаза» на Магнитогорской ул., 51, лит. З общей площадью около 45 600 кв. м. Открытие объекта ориентировочно запланировано на 2018 год (№3 на карте ниже).
Рисунок 2    Расположение офисных объектов, получивших разрешение на строительство во II кв. 2016 года
Спрос
По результатам II кв. 2016 года средний уровень вакансии в бизнес-центрах классов А и В округлённо составил 12,3% (около 326 тыс. кв. м. арендопригодной площади), снизившись чуть более чем на 1%, в основном за счёт заполнения бизнес-центров, введённых в эксплуатацию в 2016 и конце 2015 года.
Процент свободных площадей в бизнес-центрах класса А составил по итогам II кв. 2016 года около 13,1%. По классу В доля вакантных площадей составила около 11,7%.
По уровню вакансии в процентном измерении снова на первом месте находится Выборгский район за счёт свободных площадей в БЦ «Мезон плаза». Со вводом в эксплуатацию второго бизнес-центра в составе Экспофорума условно занятого структурами «Газпрома», Пушкинский район перешёл на второе место по уровню вакансии (Рисунок 3).
Рисунок 3    Распределение уровня вакантных площадей по районам Санкт-Петербурга в абсолютном и процентном измерении, II кв. 2016 года
 
Коммерческие условия
В целом по рынку Санкт-Петербурга запрашиваемые ставки аренды по итогам II квартала 2016 года остались стабильными. В среднем по городу запрашиваемая ставка аренды показала снижение менее чем на 1% округлённо и составила около 1 075 руб. / кв. м./ мес. без НДС с ОР.
По классу А величина запрашиваемой арендной ставки сохранилась на уровне предыдущего квартала: 1 325 руб. / кв. м./ мес. без НДС с ОР.
Запрашиваемая ставка аренды по бизнес-центрам класса В за II кв. 2016 года показала снижение на 1% в среднем по рынку и составила около 955 руб. / кв. м./ мес. без НДС с ОР. В основном это произошло за счёт офисных объектов, в которых наблюдался отток арендаторов и сокращение занятых площадей.
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды и средние уровни заполняемости бизнес-центров по районам на карте Санкт-Петербурга представлены ниже (Рисунок 4).
Рисунок 4    Уровень вакансии (%) и средние запрашиваемые ставки аренды (руб./кв. м/мес. с ОР без НДС) по районам Санкт-Петербурга, II кв. 2016 года