Warning: sizeof(): Parameter must be an array or an object that implements Countable in /var/www/ocenkasig/data/www/ocenkasig.ru/classes/system/subsystems/selector/executor.php on line 11
Исследование рынка рекреационной недвижимости Республики Крым
Главная / Новости / Научные публикации / Исследование рынка рекреационной...
11.12.2015

Исследование рынка рекреационной недвижимости Республики Крым

Исследование выполнено на основе  анализа сектора рекреационной недвижимости Республики Крым. Рассматривался массив предложений баз данных агентств недвижимости, частных объявлений. Выборка объектов предложений (информации для расчета аналитических показателей) использовалась без учета так называемых выбросов - значений, выбивающихся за рамки рынка.

В качестве базовых показателей используются средние значения по рассматриваемым массивам предложений,  выраженные в долларах США.

Общая характеристика рекреационного сектора Республики Крым

Выгодное географическое положение полуострова, разнообразный ландшафт, благоприятный климат, природные богатства (Черное и Азовское моря, водные, лесные ресурсы), богатое историко-культурное наследие (общее количество архитектурно-исторических и культурных памятников в Крыму составляет около 11500 объектов), имеющийся рекреационный потенциал (100 источников минеральных вод, 14 месторождений лечебных грязей), исторический опыт – определяют основные направления развития туризма на Крымском полуострове1.

Общая протяженность береговой линии Республики Крым, пригодной для организации пляжного отдыха, составляет 452 км. Для массового отдыха людей на воде обустроено 560 пляжей. Протяженность береговой линии обустроенных пляжей Республики Крым составляет 103 км. Также в Республике Крым (по состоянию на 01 июня 2015 года) насчитывается 354 субъекта туристской деятельности, из которых: 88 туроператоров (внесены в Единый федеральный реестр туроператоров) и 266 турагентов (уведомили Роспотребнадзор о начале турагентской деятельности).

Ранее из 6 млн туристов, ежегодно посещающих Республику Крым, основная часть туристов (65%) приходилась на граждан Украины. В настоящее время осуществляется переориентация турпотока – с 2014 года основные туристы – это граждане Российской Федерации.

На сегодняшний день (в 2015 году) на территории Республики Крым расположено 770 коллективных средств размещения (санаторно-курортных и гостиничных учреждений) общей вместимостью 158,2 тыс. мест, из которых 144 учреждения предоставляют санаторно-курортное лечение, 216 объектов предоставляют услуги оздоровительного характера, остальные 410 учреждений – услуги по временному размещению. Таким образом, количество средств размещения, предоставляющих услуги лечения и оздоровления, составляет 361 объект2.
Для круглогодичного функционирования предназначены 139 санаторно- курортных (в том числе 73 средства размещения государственной формы собственности Республики Крым) и 162 гостиничных учреждения. С позиции развития туризма особый интерес представляет категория здравниц, в которых представляется санаторно-курортное лечение. Данная категория представлена следующими основными типами средств размещения: санатории (93 единицы), детские санатории, медицинские центры (31 единица), пансионаты с лечением (16 единиц), гостиницы с лечением (4 единицы). Отличительной особенностью территориального расположения специализированных санаториев является их концентрация в городском округе Ялта. При этом большинство детских санаториев сосредоточено в городском округе Евпатория.

Инвестиционный потенциал

Драйверы развития

С 1 января 2015 года на территории Республики Крым и Севастополя начал действовать режим свободной экономической зоны.

Согласно российскому законодательству, с 1 января 2015 года на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя создается свободная экономическая зона (СЭЗ)  на период в 25 лет с возможным продлением. Статус СЭЗ начал действовать и предусматривает некоторые особенности налогообложения в Крыму и Севастополе, особенности осуществления госконтроля, въезда, функционирования свободной экономической зоны3. Положения закона существенно упрощают визовый режим, сокращают налог на прибыль и взносы в соцфонды, обнуляют в некоторых случаях таможенные пошлины для резидентов СЭЗ. При этом власти Крыма и Севастополя получили возможность сами регулировать систему налогообложения для ее участников. Крупные инвесторы смогут пользоваться дополнительными налоговыми льготами и режимом свободной таможенной зоны.
Согласно документу, предприниматель (компания) может быть включен в единый реестр участников свободной экономической зоны, если развивает бизнес в санаторно-курортной сфере, сферах туризма, сельского хозяйства, перерабатывающей промышленности, в высокотехнологичных отраслях экономики, в сфере логистической (портовой и транспортной) инфраструктуры, судостроения.

Строительство Керченского моста  

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 января 2015 года определено, что Керченский мост будет построен к 2019 году. Эксплуатация автотранспортного движения в рабочем режиме должна начаться к 18 декабря 2018 года. Новая четырехполосная магистраль «Таврида» соединит города-порты Керчь и Севастополь. Она пройдет от г. Керчь до г. Белогорска по степным районам, затем, огибая г. Симферополь, выйдет на п. Пионерское, п. Приятное Свидание, г. Бахчисарай и г. Севастополь.

Перспективы

За восемь месяцев 2015 года в Республике Крым заявки на участие в свободной экономической зоне подали 155 инвесторов, из которых по 125 проектам уже подписаны договоры. В Севастополе зарегистрированы 42 участника СЭЗ, и заявки продолжают поступать4. С начала года между инвесторами и Совмином РК заключено 29 соглашений о реализации инвестиционных проектов на сумму, превышающую 44 миллиарда рублей. Их реализация позволит создать в республике около 1950 рабочих мест. Кроме того, как сообщили в минэкономразвития РК, в стадии подготовки находятся инвестиционные соглашения по 93 проектам стоимостью более 106 миллиардов рублей.

Характеристика туристического потока в январе-сентябре 2015 года

За январь-сентябрь 2015 года в Крыму отдохнуло 3 млн 941 тыс. туристов. Из общего числа прибывших в Крым отдыхающих за январь-сентябрь 2015 года:

  1. 44% – прибыло авиатранспортом;
  2. 39% – паромной переправой;
  3. 17% – прибыло другими видами транспорта.

За сентябрь 2015 года в Крыму отдохнуло порядка 594 тыс. туристов. Больше всего туристов с начала года отдохнуло в Большой Ялте – 36% всех отдохнувших с начала года, в Большой Алуште – 13%, в Большой Евпатории – 13%, Большой Феодосии – 9%, в г. Саки – 6%, в Судакском регионе – 6%, в г. Керчи – 5%, Бахчисарайском р-не – 4%, Симферопольском р-не – 3%, Ленинском р-не – 2%, Раздольненском, Черноморском и Сакском р-нах – по 1% в каждом.

В сентябре средняя загрузка работающих средств размещения составила 46%. При этом, загрузка отдельных средств размещения по регионам в сентябре 2015 года превышала 60-70%.


В период майских праздников (с 27 апреля по 11 мая включительно, так как туристы начали заранее прибывать в Крым – с 27 апреля и отдыхали в Крыму по 11 мая включительно.) въездной турпоток в Крым составил порядка 175 тыс. туристов.

Дополнительно были проанализированы результаты прогноза Госпрограммы развития курортов туризма Республики Крым на 2015-2017 гг., по данным которых среднегодовой темп роста туристического потока с 2015 года составляет 14%7. При этом к 2019 году в связи со вводом Керченского моста прогнозируется  рост как минимум до 8-10 млн отдыхающих в год.

Спрос и предложение

Девальвация рубля ограничила возможность россиян отдыхать за границей, поэтому после воссоединения с Россией Крым оказался в глазах многих туристов привлекательным. Если раньше около 80% туристов в Крыму приходилось на граждан Украины, то сейчас в основном приезжают россияне: до воссоединения с Россией в Крым приезжало отдыхать порядка 1 млн россиян, теперь этот поток вырос фактически в 3,5 раза.

Если украинские туристы чаще всего предпочитали останавливаться в частном секторе без особых удобств и при этом, как правило, готовили еду сами, то российский турист, активно осваивавший ранее курорты Турции, Египта и других стран, привык к определенному сервису и пакетному предложению. В период кризиса россияне стали значительно экономить, поэтому спрос на полный туристический пакет — проживание с питанием — вырос и на российских курортах. «Российский турист выбирает те путевки, где включено питание, чтобы сэкономить. Поэтому мы ввели систему пансиона, некоторые отели — даже полного пансиона, за те же деньги. В ресторанах и кафе выручка стала снижаться, потому что российский турист не тратит больше, чем он потратил на путевку», — говорит Эрнест Омеров, генеральный директор отеля Respect Hall Resort & Spa.

Анализ ценообразующих факторов производился на основе ресурса «Booking.com» и статистического ПО «R». По результатам обработки массива данных (порядка 200 предложений рекреационного размещения)  структура факторов формирования стоимости  выглядит следующим образом:

Что касается продажи объектов рекреационной недвижимости, структура предложения сформирована преимущественно сектором мини-отелей, гостиниц и апартаментов – порядка 70%, в меньшинстве санатории – 8%, пансионаты – 10%.


Конкурентом Крыма был и останется пул городов-курортов Краснодарского края. Их модификация не стоит на месте и уже идет полным ходом: обновляются социальные пространства, набережные, строятся объекты гостиничной инфраструктуры, медицинско-оздоровительные комплексы, объекты детского досуга9.

Ценовая ситуация

Исходя из комплексного анализа ценовой динамики, можно сделать вывод, что цены на недвижимость в Крыму «заморозились» и меняются в зависимости от колебаний курса национальной валюты по отношению к доллару США10. Говоря о ценах на недвижимость, нельзя оставить без внимания и обеспечение стройматериалами крымских потребителей. Этот процесс осложняется прекращением активных поставок с материковой части Украины. Поставки происходят через Керченскую паромную переправу из Краснодарского края и Ростовской области.

Нельзя не упомянуть и о роли нерезидентов на рынке крымской недвижимости. Учитывая тот факт, что некоторая ее доля находится в собственности граждан Украины, можно прогнозировать, что количество сделок продаж этой недвижимости будет минимальным, поскольку доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися резидентами, облагаются налогом в 30% (с 1 января 2015 года согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ).

Наиболее популярны среди россиян Yalta Intourist Hotel, «Алые паруса», Palmira Palace. Они предлагают достаточно высокий уровень сервиса, большую территорию и развитую инфраструктуру. Другие популярные туры связаны с оздоровительно-лечебной направленностью. В Крыму 144 учреждения оказывают услуги санаторно-курортного лечения. Самыми востребованными в этом году санаториями стали «Зеленый мыс», Санаторий имени Кирова, «Сосновая роща», «Черноморец». При трехразовом питании стоимость недельного тура составляет $770-$850 в пик сезона (на двоих). В санаториях с более низким уровнем сервиса, например, в «Ялтинском», за неделю отдыха попросят  порядка $700 на двоих. Самый бюджетный отдых традиционно предлагают отели на западном и восточном побережьях, самый дорогой – Южный берег Крыма. Гостиниц с высоким уровнем сервиса на полуострове не много, и представлены они в основном в дорогом сегменте, где стоимость проживания начинается от $200-$300 в сутки. Например, Villa Elena Hotel & Residences, Respect Hall Resort & Spa. Все эти отели предлагают высокий уровень сервиса, развитую инфраструктуру.

Если говорить о стоимости продажи гостиниц, мини-отелей, апартаментов, то по результатам исследования массива данных о ценах предложений подобных объектов, средняя стоимость в ноябре 2015 года составила $1350/кв.м, при диапазоне $1060-$3320/кв.м. Для сектора санаториев и пансионатов средняя стоимость квадратного метра составила $600. Динамика стоимости рекреационной недвижимости в январе-ноябре 2015 года строилась на основе темпов изменения цен недвижимости, опубликованных в Торговой системе REM Navigator.


Риелторы отмечают, что продавцы неохотно идут на дисконт. По словам Андрея Кобы, заместителя директора агентства недвижимости «Абсолют Крым», в большинстве случаев они ждут сезонного оживления рынка. В зависимости от стоимости объекта скидка может составлять в среднем от 20%.

Основная масса привлекательных для рекреационного строительства земель расположена у береговой линии, на участке от Фороса до Алушты, ниже трассы Севастополь-Ялта. Большая часть их сосредоточена в непосредственной близости от воды, эта особенность объясняется не только популярностью гостиниц у самого моря, но и тем, что чуть дальше от берега ландшафт имеет довольно крутой подъем. Сильный уклон поверхности дает, как минимум одно преимущество – гостиницы располагаются амфитеатром и не загораживают друг другу вид на море. Однако это усложняет не только спуск к воде, но и строительные работы, особенно в местах угрозы оползней. Пологих мест вдоль южного побережья не так много, что объясняет неимоверно высокие цены на участки в этих районах.

Основные тенденции и прогнозы

Летний сезон 2015 года в Крыму стал своего рода проверкой местной туристической индустрии. Проблемы, связанные со сменой «гражданства» полуострова, могли сезон провалить (однако популяризация Крыма всеми возможными способами привела к ажиотажно высокому спросу на курорт у россиян, которые раньше предпочитали отдыхать за границей):

  • Политическая нестабильность в Украине. Ранее из 6 млн туристов, ежегодно посещающих Республику Крым, основная часть туристов (65%) приходилась на граждан Украины. В настоящее время осуществляется переориентация турпотока – с 2014 года основные туристы – это граждане Российской Федерации.
  • Неудовлетворительное состояние инфраструктуры на территории туристских регионов Республики Крым.
  • Проблема транспортной доступности Республики Крым. Эксперты отмечают, что существующие транспортные коридоры — авиасообщение, железнодорожный транспорт и автомобильные перевозки — перевозят лишь 20% туристов из всего потока, который может принять Крым.

Отдельно следует отметить ряд проблемных вопросов в туристской отрасли Республики Крым:

  • Сезонность работы туристской отрасли. Сезонные колебания турпотока в Крым отражаются на изменении тенденций генерации рабочих мест в сфере обслуживания, интенсивности загрузки средств перевозки, размещения, ресторанов и аттракций. В высокий сезон возникает перегрузка туристских центров, цены повышаются, бронирование услуг на этот период производится заблаговременно. В низкий сезон наоборот.
  • Высокий уровень износа основных фондов (большинство из них изношены на 70-90%) и медицинского оборудования здравниц. При этом сохранился уникальный опыт и традиции санаторного лечения и оздоровления граждан. В результате перехода на круглогодичный цикл работы коллективных средств размещения количество организованных туристов может составить дополнительно 2 млн человек ежегодно (рост 60%).
  • Высокий уровень «тенизации» рынка предоставления услуг размещения туристам. На территории Республики Крым функционируют более 4,5 тыс. домовладений, предоставляющих услуги по временному размещению, и около 14 тыс. квартиросдатчиков (частный сектор в последние годы принимал свыше 80 процентов всего туристского потока – около 4 млн туристов в год), при этом ключевой проблемой данного сектора является высокий уровень «тенизации» – частные домовладения не подлежат налогообложению, к ним не применяется государственная статистическая отчетность, они тарифицируются как частные домовладения во всех муниципальных службах. На протяжении последних 20 лет проблема урегулирования деятельности и налогообложения частного сектора крымской туристской индустрии не решалась.


Территория Крымского полуострова всегда была одним из самых привлекательных инвестиционных регионов Украины. Южный берег Крыма (ЮБК), без сомнения, является местом наибольшей концентрации капиталовложений. Масштабное строительство по всему побережью постепенно заполняет рынок рекреационной недвижимости, поэтому в обозримом будущем можно ожидать некоторой стабилизации цен и переориентации рынка на западные и восточные регионы Крыма.

По данным «ФедералПресс», Крым готовится стать альтернативой курортов Египта, после того как президент Российской Федерации Владимир Путин подписал указ о приостановке полетов в Египет. Сейчас 262 отеля и санатория в республике работают круглогодично. Также на территории Крыма в общей сложности находятся 37 крытых бассейнов, в ряде отелей успешно внедрено обслуживание по системе «все включено».

Для обеспечения комплексного развития курортно-туристской сферы Республики Крым разработано 6 туристско-рекреационных кластеров, которые включены в Федеральную целевую программу «Социально- экономическое развитие Республики Крым и г.Севастополя до 2020 года».

Характеристика рынка рекреационной недвижимости Феодосии

Феодосия расположена в юго-восточной части Крыма на берегу Феодосийского залива. Город Феодосия является одним из крупных курортно-туристических центров Крыма. По своим климатическим характеристикам не уступает знаменитым курортам ЮБК. Недвижимость Феодосии носит ярко выраженную курортную направленность. Анализ рекреационной недвижимости г. Феодосия производился в рамках сектора, занимающего наибольший удельный вес в структуре предложения рекреационной недвижимости Крыма – гостиниц, мини-отелей, апартаментов.

Ценовая ситуация

Анализ выборки предложений по продаже в г. Феодосия (преимущественно гостиницы, мини-отели, апартаменты) показал, что основной массив данных находится в диапазоне $480-$1340/кв.м, или в среднем – $830/кв.м. Важно отметить низкую степень ценового разброса, большинство предложений сосредоточено в пределах среднего удельного значения.
Одним из наиболее существенных по данным анализа выявлен фактор удаленности от моря. Из 28 объектов выборки, всего 10% имеют прямой выход на пляж (минимальное расстояние до пляжа – 50 м). Наблюдается высокая зависимость стоимости от общей площади строений и показателя обеспеченности землей.


При населении в 105 тысяч человек, в летние периоды город принимает до 300 тысяч отдыхающих. Приезжие размещаются как в традиционных пансионатах, санаториях, так и в частных мини-гостиницах, квартирах, домах.

Дополнительно были проанализированы рыночные данные о стоимости проживания в зависимости от категории номера и сезона. Информация по сезонности была получена на основе интервьюирования владельцев баз отдыха,  гостиниц, мини-отелей Феодосии:

  • Низкий сезон – 01.05-14.06; 26.08-25.09.
  • Средний сезон – 15.06.-14.07; 26.08-25.09.
  • Высокий сезон – 15.07-25.08.

На основании полученных данных можно сделать заключение, что по фактору сезонности стоимость может меняться в среднем на 15-25%.  


В основном все гостиницы предлагают стандартный набор услуг: кафе-бар, сауна, комната для переговоров или конференц-зал, бесплатный доступ к сети Интернет, услуга трансфера, охраняемая автостоянка.

Гостиничная недвижимость по праву считается наиболее сложным для девелопмента сегментом. И дело не только в процессе развития проекта и объеме необходимых инвестиций, а, прежде всего, в самой специфике бизнеса. Ведь в успешности гостиницы (особенно это касается высококлассных проектов) важную роль играет баланс всех функций, то есть сбалансированный расчет соотношения номерного фонда и Facilities ― ряда услуг и сервисов, обеспечивающих комфортное пребывание посетителей.

По результатам опроса владельцев рекреационной недвижимости Феодосии  в среднем в отелях около 50-70% финансового потока генерируют гостиничные номера, остальные 50-30% ― дополнительные услуги и сервисы. Отклонения в ту или иную сторону продиктованы классом объекта, расположением, наличием дополнительных сервисов (SPA-зона, бассейн, прокат различного оборудования, услуги телефонной связи, прачечная, сдача в аренду помещений и пр.) и др.

К основным статьям расходов вне зависимости от организации деятельности отеля можно отнести: затраты на заработную плату сотрудникам, расходы на содержание отеля и номерного фонда (около  60% от всех затрат). Расходы, являющиеся типичными для всех видов гостиничной недвижимости, включают в себя: амортизационные отчисления, затраты на организацию питания и продажу напитков, маркетинговые расходы на продвижение гостиничных услуг, административные и управленческие расходы, страхование здания и имущества гостиницы (около 27%). Прочие расходы зависят от особенностей объекта и могут включать в себя (проценты за кредит, арендные и налоговые платежи, расходы на содержание прачечной/химчистки, содержание оздоровительного центра, расчеты с операторами за телекоммуникационные услуги, оплата услуг банку обслуживания б/н расчетов кредитных карт и пр.).

Тенденции

Феодосия является сектором повышенной инвестиционной привлекательности. Это подтверждается массовой застройкой и редевелопментом территории в 2015 году. Наиболее активно развивается сектор гостиниц, мини-отелей. Не менее популярным становится направление многоквартирных жилых домов близи береговой линии, появляются так называемые «климатопавильоны» - квартиры с выходом на первую береговую линию. Подобные квартиры также ориентированы преимущественно на арендный бизнес, не предусматривая возможность прописки.

Конкурентные преимущества Феодосии:

  • Транспортный центр юго-восточного Крыма.
  • Близость к Керченской переправе.
  • Экономическая многопрофильность региона.
  • Наличие узнаваемых брендов: Коктебель, Айвазовский, Золотые ворота.

Феодосия является крупным транспортным узлом Республики Крым, внешние связи которого обеспечиваются морским, железнодорожным и автомобильным транспортом. Феодосия находится на пересечении трех важных автомагистралей «Симферополь - Феодосия - Керчь» (М- 17), «Феодосия Алушта» (Р-08), «Феодосия – Джанкой» (Е-97, М-25).

Сфера туризма – является приоритетной в стратегических планах развития Феодосии. Благоустроенные песчаные пляжи общей протяженностью почти 56 км, из них: 2 лечебных пляжа, 2 - детских, 2 - оздоровительных, 25-общего назначения. Самый большой из них – Золотой пляж, протяженностью 15 км.

Большой  выбор средств размещения: 95 объектов гостиничного типа, 1246 домовладений, один – 4-х звездочный отель «Алые Паруса».



Источник: Аналитический Бюллетень RWAY, № 249, стр. 94-103 http://rway.ru/

Наши преимущества